关键的外卖

　　2021年是房产最后一次售出的最常见年份。据估计，今年最后一次售出的房屋为54.9万套。

　　虽然住宅房地产被认为是一个长期的游戏，但CoreLogic估计，五分之一的房屋是在过去五年内购买的。

　　到目前为止，珀斯在2024年售出的股票比例最高(3.2%)，而布里斯班(24.6%)在过去五年中卖出的股票比例最高。另一方面，霍巴特的购买日期较早，最常见的购买日期是2017年。

　　在全国范围内，自2021年底以来，房屋价值上涨了7.6%，尽管在2022年短暂的市场下跌之后，一年后购买的人的资本增长回报几乎翻了一番。

　　自2021年底以来，30年期自住借款人的抵押贷款利率飙升了335个基点，这使得当年购买抵押贷款房产的许多家庭的平均月供增加了近50%。

　　CoreLogic的新数据显示，2021年是最后一次购买房屋的最常见年份，大约五分之一的澳大利亚房屋是在过去五年中购买的。

　　下面的图1显示了澳大利亚住房库存最后一次购买的时间快照。

　　与显示特定年份股票交易比例的年换手率不同，该数据显示的是截至2024年7月的房屋最新销售日期(基于销售年份)。

　　2021年是人们买卖房产的热门时期，据估计，这一年售出了54.9万套房屋。

　　它的房屋价值年增长率是有史以来最高的(24.5%)之一，抵押贷款利率处于一系列低点(平均新业主自住率在2.4%触底)，消费者信心达到了十年来的最高点，房屋建筑商的激励措施在一定程度上延续到了今年的前四个月，鼓励了购买新房。

　　在图3中，以上的首府城市图表显示，根据不同的资本增长条件，城市上一次出售房屋的时间有所不同。

　　到目前为止，珀斯的股票销售比例最高，为3.2%。布里斯班是过去五年来股票交易量最高的城市，达到24.6%。

　　另一方面，霍巴特的购买日期更早。

　　霍巴特最常见的最后一次销售日期是2017年(上次购买房屋的比例为4.0%)。

　　那些在2017年购买的人可能会看到他们的房屋价值增加，CoreLogic的霍巴特房屋价值指数在2017年12月至今年7月期间上涨了45.7%。

　　然而，该指数目前回到了2021年7月左右的水平，这表明自那时以来在霍巴特最后购买的11.5%的房屋存在一定价值损失的风险。

　　在全国范围内，自2021年底以来，房屋价值已经上涨了7.6%，这并不像一年后购买房屋的回报那么强劲，当时市场价值因利率上升而短暂大幅下跌，然后反弹至历史新高。

　　此外，截至2021年底，未偿还自有住房借款人的平均抵押贷款利率增加了335个基点，这意味着每月抵押贷款支付的价格冲击更大，自购买之日起，平均将增加近50%。

　　有人可能会说，许多在2021年购房的澳大利亚人是在高风险时期被激励进入市场的。

　　ABS报告的平均贷款规模迅速上升(全年增长近18%)，在接近市场峰值的时候购买意味着，面对更高的债务成本，低资本回报或价值损失的风险可能更高。

　　自2021年12月以来，悉尼的房价上涨了1.8%，墨尔本的房价下跌了4.1%。

　　然而，最近的购房者很可能正在应对抵押贷款利率和经济状况的急剧变化。

　　在3月份的《金融稳定评估》(Financial Stability Review)中，澳大利亚央行(RBA)报告称，约1%的住房贷款为负资产，而APRA报告称，只有1.6%的住房贷款逾期未还抵押贷款。

　　到2021年，新抵押贷款的贷款与估值比率普遍呈下降趋势，超过90%的借款人在当年获得的新贷款中至少有10%的存款，这为房屋价值下跌提供了缓冲。

　　根据截至今年7月的过去三个月的年化销售额，预计2024年将有4.9%的库存被售出。

　　2024年的买家可能不会在短期内看到强劲的资本增长回报，但随着时间的推移，抵押贷款的服务能力可能会变得更容易管理，共识指出，到2025年，现金利率将随着收入的增长而下降。

　　到2025年，离职率是否会回升还不确定。

　　虽然放松货币政策应该有助于提振信心和提高借贷能力，但负担能力的限制可能仍是购房的障碍，尤其是对那些在近期高生活成本压力下难以储蓄的人来说。