尽管抵押贷款利率下降，但上月成屋销售降至14年低点，因总统选举的不确定性给市场蒙上了阴影。

　　全美房地产经纪人协会（National Association of Realtors?）周三公布，9月份成屋销售总额经季节性因素调整后折合成年率为384万套，较8月份下降1%。9月份的销售数据（不包括新建筑）较上年同期下降3.5%，是2010年以来的最低月度销售速度。

　　尽管销售额下降，但上个月房价中位数继续上涨，比2023年9月上涨3%，达到404,500美元。这标志着房价连续第15个月同比上涨。

　　NAR首席经济学家Lawrence Yun表示，过去12个月房屋销售“基本上停留在”接近400万套的水准，尽管最近出现了通常对买家有利的因素。

　　Yun说：“消费者有更多的库存选择，抵押贷款利率比一年前更低，就业机会继续增加。”“也许，一些消费者正在犹豫是否要在即将到来的大选之前进行购买房屋等重大支出。”

　　距离大选还有不到两周的时间，民意调查继续显示副总统卡玛拉·哈里斯和唐纳德·特朗普之间的竞争非常激烈。两位候选人都提出了有利于购房者的措施，哈里斯承诺为首次购房者提供2.5万美元的联邦首付补贴，特朗普承诺以某种方式降低抵押贷款利率。这个因素通常不在总统的控制范围之内。

　　“购房显然是一个重大决定，我们知道这个国家正处于两极分化的状态，”Yun在与记者的电话会议上说。“也许人们只是在等着看选举结果，然后再做出重大决定，比如买房子还是卖房子。”

　　房地美（Freddie Mac）的数据显示，9月份抵押贷款利率平均为6.18%，为两年来的最低水平。但在美联储（Federal Reserve）普遍预期于9月中旬下调基准利率之后，抵押贷款利率还没有进一步下降。过去三周，利率每天都在上升。

　　Realtor.com?首席经济学家Danielle Hale说：“虽然购房者普遍预期抵押贷款利率会降低，但现实并没有像预期的那样发挥作用。”“以高于预期的就业增长、失业率下降和核心通胀粘性为标志的更强劲的经济，重新设定了投资者对货币正常化步伐的预期。”

　　黑尔说，在许多房主的资产达到创纪录水平、较旧的抵押贷款利率更优惠的情况下，抵押贷款利率上升给“房地产市场带来了一个难题”，买卖房屋的人要少得多。

　　NAR的数据显示，截至9月底，未售出现房供应量较上月增长1.5%，至139万套。按照目前的销售速度，这相当于4.3个月的供应量，远低于经济学家所说的代表市场平衡的六个月供应量。

　　不过，未售出房屋的供应量较上年同期增长了23%，当时市场上只有3.4个月的存量房屋。

　　Yun说：“更多的库存对购房者来说当然是好消息，因为它让消费者在做决定之前有更多的房产可以看。”然而，由于抵押贷款拖欠率仍然很低，不良房产的库存仍然很少，这通常可以为买家创造交易。

　　NAR的数据显示，9月份不良资产销售仅占所有交易的2%。

　　根据NAR的数据，首次购房者占9月份销售额的26%，低于去年同期的27%，与2024年8月和2021年11月创下的历史最低水平持平。

　　从1981年到2023年，首次购房者平均占所有销售额的38%，这表明租房者在试图进入房地产市场时面临着历史性的困难。

　　与此同时，9月份全现金销售占交易的30%，高于8月份的26%和2023年9月的29%。现金销售的增长似乎并不是由于个人投资者或二套房买家，他们在9月份的购房比例降至16%，低于8月份的19%和一年前的18%。

　　相反，持有大量股权的房主似乎正在以越来越快的速度套现，并用所得现金购买新房，突显出现有房主和难以进入市场的首次购房者之间的巨大差距。

　　“负担能力仍然是一个真正的挑战。即使抵押贷款利率较低，一些潜在的购房者仍然会被价格所淘汰，”Bright MLS首席经济学家丽莎·斯图特万特说。

　　上个月，除西部地区以外，所有地区的二手房销售都有所下降，9月份西部地区二手房销售增长4.1%，折合成年率为76万套，较上年同期增长5.6%。西部地区的房价中位数为616,400美元，较2023年9月上涨1.7%。

　　美国东北部降幅最大，按年率计算为46万辆，较8月份下降4.2%，较上年同期下降6.1%。东北地区的房价中值为467,100美元，较去年上涨6%。

　　在中西部地区，9月份成屋销售下降2.2%，折合成年率为90万套，较上年同期下降5.3%。中西部地区的房价中值为306,600美元，较上年同期上涨5%。

　　美国南部9月份房屋销售较8月份下降1.7%，折合成年率为172万套，较上年同期下降5.5%。南方的房价中值为359,700美元，较上年同期上涨0.8%。

　　共管公寓的销售继续以比独栋住宅更快的速度下滑。9月份，现有共管公寓和合作公寓的销售下降5.1%，经季节性因素调整后折合成年率为37万套，较上年同期下降14%。9月份，现有共管公寓价格中值较上年同期上涨2.2%，至361,600美元。

　　相比之下，9月份成屋销售折合成年率为347万套，环比仅下降0.6%，同比仅下降2.3%。