在遭受重创的商业地产（CRE）市场，有一个交易撮合的小众领域正在悄然进入。

　　它包括购买碳足迹大的建筑和投资绿色翻新。彭博社（Bloomberg）采访的一些资产管理公司谈到，他们通过翻新老建筑，将租金提高20%，然后在出售时获利，在短短几年内让客户的资金翻了一番。

　　作为房地产投资的典范，它简直是“不可抗拒的”，保罗·怀特（Paul White）说，他为Hines管理着一只专门基金，Hines是一家总部位于休斯顿的开发商，拥有超过900亿美元的资产。

　　彭博社采访的许多投资者表示，他们计划严重依赖债券市场来扩大自己的财务影响力，从而加大了这种押注的风险。监测市场的分析师警告称，资本支出不断上升，以及熟练劳动力的缺乏，可能会推动工资增长，并大幅推高装修成本。

　　然而，对绿色装修的猜测代表了市场的一丝乐观情绪，不久前，该市场还受到大流行后利率飙升和入住率波动的打击。MSCI表示，其指数显示，在2020年3月至2024年6月期间，欧洲商业地产价格下跌了约14%。

　　现在，新一波的环境法规和租户偏好让越来越多的CRE基金经理希望借此机会赚钱。

　　欧洲修订后的《建筑能效指令》（Energy Performance of Buildings Directive）今年生效，房东必须在本十年末之前将温室气体排放量在2015年的基础上至少削减60%。老旧建筑的业主可能面临重大资产减记的风险，为该行业提供咨询的律师警告称，未来将面临“巨额”翻新成本。

　　碳风险房地产监测公司（Carbon Risk Real Estate Monitor）的项目负责人斯文?比纳特（Sven Bienert）表示，等待太久的房东今后将面临更大的账单。该公司帮助房地产行业解决排放问题。他还说，许多银行仍然没有意识到，它们的商业地产贷款的抵押品价值可能会以多快的速度缩水。Bienert称，这对银行的资产负债表构成“重大风险”。

　　有证据表明，一些房东宁愿把头埋在沙子里，也不愿在销售点意识到损失。怀特说，他们“不愿意出售并使损失具体化”，这就是为什么海恩斯没有设法购买尽可能多的房产。不过，他说，房东最终将“不得不接受新规定的现实”。

　　另请参阅

　　目前，将棕色建筑改造成更环保的建筑仍然是一项小众业务，主要限于愿意投机风险的投资经理。创建以商业地产绿化为目标的基金的资产管理公司包括亿万富翁汤姆?斯蒂尔（Tom Steyer）的Galvanize Climate Solutions、富达国际（Fidelity International）、施罗德（Schroders）和Ardian。

　　赌注是很高的，有大片的财产在准星上。仲量联行（Jones Lang LaSalle）的一项分析显示，在欧洲，多达80%的写字楼市场是在10多年前建成的，这些市场已经过时，需要进行绿色翻新。

　　为房地产所有者和投资者提供可持续发展数据的Deepki发布的一项研究发现，由于不符合新的绿色标准，超过一半的欧洲商业地产管理公司目前持有相当于其投资组合至少30%的搁浅资产。与此同时，有证据表明，越来越多的人热衷于投资将棕色建筑改造成绿色房地产。迪基在研究中表示，在接受调查的商业地产经理中，87%的人“计划增加购买节能表现不佳的建筑，以期对其进行改造”。

　　施罗德管理着价值4.6亿英镑（7.884亿新元）的投资信托基金，专注于改善英国约40处商业地产的可持续性。这家资产管理公司最近将曼彻斯特的一个仓库改造成了一座运营上净零碳的建筑，使其租金比同一地段的旧物业高出40%。施罗德房地产投资信托基金（Schroder Real Estate Investment Trust）表示，该公司目前正考虑将整个投资组合的租金溢价提高30%。

　　意大利资产管理公司Coima计划为一只基金筹集5.4亿美元，该公司表示，该基金将在罗马和米兰购买、翻新、出租和出售办公楼和住宅楼。富达国际（Fidelity International）有两只基金，目标是办公楼和物流大楼。它的投资委员会最初对购买和翻新伦敦一栋办公楼的高昂成本犹豫不决，但在富达谈成一个好价格后，批准了收购。

　　机构投资者注意到了这一点。White表示，Hines已经为其16亿欧元（22.7亿新元）的基金吸引了35家养老基金和其他投资者，该基金致力于将棕色资产转化为绿色资产。他说，到2030年海恩斯关闭该基金时，该公司预计将把16亿欧元变成至少40亿欧元。

　　“我们通常卖得很快，”怀特说。“我们可以在三到四年的时间里翻转一栋大楼。”

　　与此同时，银行的账面上可能没有反映出棕色房地产贷款的风险。

　　邮政银行（La Banque Postale）房地产、结构性和开发性贷款主管普里西拉?勒?普里列克（Priscilla Le Priellec）表示，她的团队曾以环境为由拒绝贷款，结果却眼睁睁地看着这项业务被竞争对手吞并。

　　“这很值得怀疑，”她在接受采访时说。

　　但她表示，忽视气候风险可能会带来痛苦，尤其是当保险公司从发现没有做好准备的房地产中撤出时。“你必须确保你的资产能够得到保险。”

　　法国巴黎银行（BNP Paribas）是欧盟（European Union）资产规模最大的银行，三年前以5900万欧元的价格出售了马德里的一栋大楼，与当时该地区同类的a级资产相比，这一价格折让了40%。目前，法国私募股权公司Ardian正在对这处房产进行从棕色到绿色的翻新项目。

　　阿迪安房地产业务总经理埃德蒙?埃金斯（Edmund Eggins）表示，作为一项资产，这栋建筑“到2030年将陷入困境”。

　　法国巴黎银行发言人拒绝置评。

　　这处被当地人称为Faro的房产需要重建整个单层玻璃立面，并更换所有的空调和通风设备。新的管道将减少水的使用，而太阳能电池板将产生清洁的电力和热量。最终，一个由900个隐藏传感器组成的集群将不断监测和调整建筑性能，以确保排放保持在低水平。

　　埃金斯说，预计成本为3,000万欧元，约为购买价的一半。到目前为止，Ardian已经完成了70%的工作，计划在今年年底完成该项目，之后它的目标是使租金比该建筑所在地区的平均水平高出10%到20%。

　　埃金斯说，目标是使法罗成为“西班牙第一座零碳建筑”。

　　欧洲房地产管理公司AEW的增值策略主管斯宾塞?科尔金（Spencer Corkin）表示：“效率低下或不合规的资产面临着功能过时和缺乏流动性的风险。”

　　海恩斯的怀特表示，另一方面，那些现在投资的人将搭上一波持续增长的顺风车。

　　他说：“对可持续房地产空间的需求将不可避免地占上风。”彭博