面对经济停滞的第三年和经济适用房日益短缺，德国下一届政府必须面对一些令人难以接受的事实：建筑变得过于昂贵和复杂，过度的监管是部分原因。

　　幸运的是，还有另一种选择——允许构建者摆脱繁琐的标准。

　　房地产行业的问题是这个国家的一个缩影：过度工程和规避风险是经济增长的刹车，而由此导致的住房短缺和租金上涨加剧了社会紧张局势，并助长了对极右和极左的支持。

　　德国独立房地产和住房公司协会BFW主席德克·萨莱夫斯基（Dirk Salewski）告诉我：“有很多德语单词以‘保护’结尾，但我们德国人最终是把自己保护到死。”“结果是建筑成本要高得多。”

　　对于这样一个富裕的国家来说，德国是一个租客之国是不同寻常的：超过一半的人口租房，比其他任何欧盟国家都要高；他们支付的金额通常受到严格监管，因此近年来增长相对缓慢。

　　然而，对于新移民或任何搬家组建家庭的人来说，情况就不同了：新房租金和带家具的短期租赁没有上限，而这些租金的成本已经飙升。

　　根据德国经济专家委员会（German Council of Economic Experts）的数据，自2010年以来，新租金每年增长4%，是现有合同租金增长速度的两倍多。

　　尽管在东德经济不太活跃的地区仍有大量空置房产，但柏林等大城市的空置率极低。

　　然而，建筑活动已经崩溃。据Ifo研究所估计，在全国范围内，到2024年可能只有大约25万套住房完工，远远低于已解散的三党联盟每年40万套住房的目标，并将使目前估计约80万套公寓的短缺情况进一步恶化。

　　这种情况不会很快好转：在截至2024年11月的11个月里，住房建筑许可与去年同期相比下降了19%。

　　与此同时，德国的人口在过去十年中增加了约300万，部分原因是乌克兰和叙利亚难民的到来。

　　虽然融资成本上升已导致房地产开发商破产，建筑工地也未完工，但利率并不是唯一的问题；政府数据显示，自2000年以来，住宅建筑成本几乎翻了一番，而总部位于基尔的建筑研究机构ARGE的数据显示，与技术标准相关的费用甚至更为极端。

　　其结果是，建筑业的数学计算不再合理：一个住宅项目通常需要每平方米18欧元至20欧元的月租金收入，大约是全国平均租金的两倍。

　　让建筑业重新开工将对重振经济大有帮助——建筑业投资约占国内生产总值（gdp）的12%。解决办法是降低建筑成本。

　　政府不能规定借贷成本或混凝土等材料的价格，但它确实对建筑标准有一定的影响（尽管各州、市政当局和行业机构也很有影响力）。

　　这种现状是站不住脚的：一些地区仍在强制公寓开发商提供地下停车位，尽管许多潜在租户不开车，这可能会使公寓成本上涨至多10%。

　　由于各州之间的建筑规则不统一，承包商很难采用标准化的流程，如串联和模块化建筑。

　　由于潜在的法律后果，建筑商对偏离繁重的技术规范和普遍认可的实践准则持谨慎态度。

　　我并不是建议德国废除消防安全规定，或者放弃脱碳和美学考虑。

　　但这些标准中的许多都与舒适有关，而且成本已经变得令人望而却步。

　　例如，一间浴室往往会同时安装地暖和散热器，以满足温度要求，而钢筋混凝土天花板则是超级厚的，以避免违反噪音规定。

　　与此同时，一套75平方米的公寓可能最终会有近50个插座——即使对最喜欢科技的家庭来说，也肯定太多了。

　　“我们需要摆脱镀金的建筑标准，”萨莱夫斯基告诉我。“首要任务应该是‘温暖干燥’。”

　　这家德国最大的地产商似乎也同意这一说法：继11月长期停工后，Vonovia SE宣布恢复建设，表示将放弃地下停车场，优化能源标准，并增加模块化建筑。

　　在某些方面，即将卸任的政府并没有让建筑行业的日子好过一些：例如，自2024年以来，新住宅的供暖系统必须至少有65%由可再生能源供电。

　　但在其他方面，政府是相当有远见的。

　　例如，今年7月，住房和司法部门提议允许建筑规划者和客户偏离舒适标准，从而实现高达10%的成本削减。

　　这项被称为“E型建筑”（即“容易”）的政策本意是好的，但在议会批准之前，联合政府就垮台了。专家们表示，这些规则的起草方式可能会引发更多的法律冲突，而不是解决问题。

　　但是下届政府不应该放弃。

　　Friedrich Merz是下一任总理的热门人选，他希望允许建筑公司脱离规划规则，他是预制建筑的粉丝。

　　去年12月，梅尔茨向小报《星期日图片报》（Bild-am-Sonntag）抱怨说：“目前在德国，我们经常像建造昂贵的定制西装一样建造房屋。”（有人认为，梅尔茨曾是一名公司律师，对这种服装有所了解）。

　　此外，这位保守的基民盟/基社盟候选人表示，首次购房者应该缴纳更低的房地产转让税——作为目前租房的准房主，笔者将支持这一政策。

　　财产税因州而异，但最高可达6.5%；包括公证费、土地登记费和房地产代理费在内，购房的辅助成本总计约为12%，这阻碍了德国人获得房产和积累财富。

　　然而，梅尔茨在移民问题上的强硬立场可能会让外国劳工望而却步，从而加剧房地产危机；几乎四分之一的德国建筑商持有外国护照。

　　与此同时，他可能的联盟伙伴社会民主党希望延长将于今年晚些时候到期的房租管制。这样做可能会阻碍投资，并且不公平地使内部人士受益，而不是那些只能找到不受监管的房产的人。

　　解决飞涨的房租的办法是显而易见的：建造更多的房子，而且建造得越便宜、越快越好。虽然完美是好的敌人，但没有足够的住房的答案是“足够好”的住房。- - - - - -布隆伯格

　　克里斯·布莱恩特（Chris Bryant）是彭博社观点专栏作家，报道欧洲工业公司。这里表达的观点是作者自己的。