在过去的十年里，一种新的买家类型出现了，并在房地产市场上变得越来越有影响力。

　　Downsizers是这个群体的一个有点尴尬的名字。在大多数情况下，他们是成熟的老年夫妇，卖掉房子，购买近郊的生活方式，利用他们在家庭住宅中的长期股权增长。

　　由于大多数房地产信息服务都不识别这类买家，所以很难获得具体的数字，但有一些很好的线索可以说明他们的实力。

　　如果你是一名投资者，你应该对这种新趋势给予多少关注？

　　去年，全澳大利亚房地产的纯现金买家达到了25.8%的峰值。我们可以合理地假设，其中大多数都是成年的澳大利亚人，他们要么从郊区搬到市中心，要么搬到沿海地区。

　　这一现象受到三个因素的推动。

　　首先，大多数澳大利亚房地产的优秀长期表现为长期业主提供了一笔意外之财，如果他们选择使用它的话。

　　其次，老龄化社会意味着，随着时间的推移，老一辈人的房地产偏好正变得越来越有影响力。

　　正如这张图表所示，澳大利亚的老年社区已经飙升，预计将继续增长，作为人口的一部分。

　　第三，澳大利亚的城市规划方式意味着大片大都市地区被设计成适合汽车行驶的住宅区。这些对工薪家庭来说可能是实用的，但对其他人来说可能有点无聊。

　　2022年，澳大利亚住房和城市研究所（AHURI）进行了一项研究，以了解缩小规模的趋势有多普遍。

　　他们的数据显示，超过四分之一的澳大利亚成年人已经裁员，另有29%的人正在考虑裁员。

　　他们考虑裁员的主要原因包括生活方式（27%）、优化财务状况（27%）以及维护房屋和花园成为负担（18%）。

　　在房产偏好方面，小户型的人选择两居室住宅的可能性是市场上其他人的三倍，选择一居室住宅的可能性是其他人的四倍。

　　缩小规模是墨尔本市内和湾区拍卖业务的重要组成部分。

　　我在悉尼的同事安杰?扎祖拉克（Anjay Zazulak）告诉我，裁员也是悉尼市场的一个重要因素，但他们的行动往往更本地化。

　　“我们与很多在北岸出售房屋并搬到北岸下城的小户型合作。现在，我们正在与一对夫妇合作，他们想卖掉他们在樱桃溪的房子，在韦弗顿地区买一套联排别墅或宽敞的单元，并将差额存入银行。”

　　“在悉尼的其他地区，比如东部和西部，他们倾向于住在离他们目前居住的地区更近的地方。”

　　虽然悉尼的地方主义很突出，但在澳大利亚其他地方，裁员者倾向于搬家。

　　根据AHURI的研究，42%的人搬到了一个新的社区，37%的人搬到了他们熟悉的地方。只有22%的人搬到了原来居住的街区。

　　由于老龄化社会的驱动因素可能仍然存在，裁员将在房地产市场表现最佳的过程中发挥越来越重要的作用。

　　这一现实正直接影响着澳大利亚城市的发展方式。

　　虽然最近关于住房的讨论大多集中在供应问题上（这充其量只是问题的一部分），但很少有人关注市场增长部分的需求与建筑行业正在建造的房屋之间日益严重的不匹配。

　　新房供应在很大程度上偏重于大型家庭住宅（人口数量下降）和高密度的建筑群，这些建筑群中充满了楼层规划受到严格限制的单元。

　　缩小规模的人最感兴趣的房产类型，舒适的单元和联排别墅，有点被遗忘的物种。

　　投资者应该从中小企业的增长中得到什么？

　　如果你想在澳大利亚任何一个大都市市场投资房地产，留意这些买家都是明智的。

　　随着时间的推移，他们的数量增加，他们购买的平均金额也会增加。

　　政府也开始注意到这一点，在一些州提供印花税减免，并允许退休的澳大利亚人从缩小的房屋销售中拿出最高30万美元作为退休金。

　　这些买家与进入市场的房产类型之间的不匹配，表明精明的投资者的长期增长高于平均水平。

　　合适的区域是那些可以方便地进入市中心的生活方式，但保留高住宅设施的区域。维多利亚公园（西澳）、圣基尔达西（维多利亚州）、安南代尔（新南威尔士州）和诺伍德（南澳）等郊区是投资者应该关注的典型地点。

　　最好的房产是那些提供至少65平方米的生活空间和两间卧室，以及一个小的户外区域或阳台的房产。

　　也许最好的选择是内郊有两个卧室的独立小屋，设施齐全。

　　这是一个正在消失的品种，因为其中许多已经扩展成更大的房产，但那些在原始外墙内拥有相对开放的平面图的房产仍将是热门房产。

　　宽敞的两居室公寓位于20世纪的小型建筑群中，带有停车位，很受这一群体的欢迎。

　　对于那些考虑新公寓的人来说，远离高层建筑，专注于墨尔本港（VIC）、Cremorne （NSW）和Fortitude Valley （QLD）等地区的中层建筑。

　　地理位置合适、舒适的一居室公寓也会受益，但它们必须经过精心挑选，以满足成年澳大利亚人的需求。

　　如果你是想利用“瘦身族”的崛起，确保你的选择符合这一群体的生活方式愿望和在家走动的能力，你的投资应该随着时间的推移而扩大。

　　

　　

　　条问答

　　在哪儿房地产投资者是否应该买入以从裁员中获益？

　　对于精明的投资者来说，缩小规模的房屋与进入市场的房产类型之间的不匹配意味着高于平均水平的长期增长。合适的区域是那些可以方便地进入市中心的生活方式，但保留高住宅设施的区域。维多利亚公园（西澳）、圣基尔达西（维多利亚州）、安南代尔（新南威尔士州）和诺伍德（南澳）等郊区是投资者应该关注的典型地点。

　　什么样的小户型房产是不错的投资？

　　最好的小户型房产是那些提供至少65平方米的生活空间和两间卧室以及一个小室外区域或阳台的房产。也许最好的选择是内郊有两个卧室的独立小屋，设施齐全。这是一个正在消失的品种，因为他们中的许多人已经扩展到更大的房产。