酒店资本改善项目的强制性理由可以包括根据主资产管理计划、品牌授权的物业改善计划或业主希望进行物业改善或升级的愿望而提出的定期升级。

　　当今的竞争环境意味着，客人和品牌要求酒店保持出色的外观，既吸引人又高效。从所有者、投资者、运营商和资产管理公司的角度来看，资本支出是必须实现战略和运营目标，同时实现投资回报的重要资源。仔细规划资本支出项目可以使酒店的底线立即产生实质性的变化，并从长远来看也是如此。

　　时间的挑战

　　在许多情况下，加速或推迟资本支出项目都有战略上的原因。可能考虑的因素包括业务中断、占用和由此造成的收入损失;拟创作的作品是否会创造额外的财产价值;竞争对手正在做什么来提升他们的资产;以及资产是否可能出售以及何时出售。例如，如果打算出售酒店，那么在财务上，完成成本更低、破坏性更强的改进可能是有利的，而把重大翻修留给下一位所有者的决定。

　　详细的项目计划是必须的。翻修的规划时限正在延长，特别是在某些市场，跨越所有商业地产类型的建设管道仍面临压力，从而减少了优质承包商的可用性。因此，与总承包商和分包商建立关系的价值怎么强调都不过分。劳动力短缺以及材料提前交货时间的增加影响了准备工作所需的时间。建议在项目规划、承包、采购和实际开工的整个周期内至少留出12至14个月的时间。

　　在许多情况下，令时间问题更加复杂的另一个因素是，酒店业务的预订窗口正在缩短。一般来说，会议、会议、旅游团和其他类型的团体业务都是在更短的窗口内进行销售的，这使得计划将这些收入流与整个酒店潜在的升级所需的费用相匹配变得更具挑战性。

　　项目范围

　　资本改善的适当范围将取决于若干因素。不同的酒店和度假品牌都有自己的标准和要求，了解设计的可行性和相关的成本是很重要的。

　　一个项目的范围也可以根据市场上的竞争者如何开发他们的资产而调整。这是值得参观的竞争设置，以确保计划中的改善在您的财产是超过了酒吧，但不是太多。我们的目标始终是谨慎行事，尽可能让每一块钱都有最大的价值。例如，制造商总是愿意在不改变设计美学的情况下，合作确定有效的方法来构建案例和生产软产品。

　　许多设施升级或改造项目必然涉及新技术的购买和安装。为了与市场保持同步或领先，很容易超支，所以对未来最有希望的技术有一个良好的认识是很重要的。房地产技术升级的预算也应包括实施成本。

　　需要进行类似的成本效益分析适用于其他成本高昂的资本改善，如能源工厂，尤其是暖通空调。同样值得考虑的是便利设施，在那里，潮流可以快速来去。无论是健身中心、商务休息室、大堂，还是食品和饮料销售点，其目标都是现代化和有吸引力，而不是过度消费，因为这些东西的受欢迎程度可能会下降。然而，在某些情况下，采用当前的行业趋势可能是有利的，有助于更大的经济。例如整合餐厅、酒吧和大堂空间;或者减少正式的客房服务，取而代之的是“拿了就走”的咖啡馆;的方法。

　　平衡

　　对于每个项目，都必须对物流进行评估和考虑。提前看一下计划可能会导致合并原本被设想为独立的项目，即使这意味着一些预算调整。还必须了解适应交付的适当方法;在物业内分配物料;场地内外均需要储存;以及额外劳动的协调。酒店的运营不应该因为物业的改善而停止，合理的规划将会减少对业务的干扰。在装修期间，最好让客房或公共区域停用一次，而且只能停用一次。

　　资本支出是对任何住宿物业的重大战略投资，而且可能很快变得比表面上看起来更复杂。任何经过深思熟虑的资本支出项目的目标都包括在改造过程中对运营的最小干扰和最大的投资回报。

　　项目顾问在类似的项目、物业和地点有丰富的经验，他们的指导和支持可以帮助实现改造、重新定位和转换项目目标，从最初的规划到施工收尾。项目顾问可以根据对行业趋势的广泛了解和与单个品牌建立的关系，协助制定项目预算和时间线，并协助协商PIPs。此外，项目顾问在选择和管理采购代理、建筑师、室内设计师、工程师和承包商方面的指导可以在项目的规划、协作和执行方面对项目的成功产生重大影响。一个经验丰富的顾问相关的项目经验，加上对新技术、建筑材料和设计趋势的敏锐理解，肯定可以帮助业主使他们的资本支出项目明智的花费。

　　盖伊·林赛(Guy Lindsey)是酒店投资咨询公司Plasencia Group的发展管理咨询高级董事总经理。在酒店发展和改造项目方面的丰富经验使他成为酒店和度假酒店业主在战略发展和再开发项目上最重要的顾问之一。

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