2023年8月，总理达成了一项重要的全国协议，以进一步增加住房供应，提高住房负担能力。

　　全国内阁同意，各州和地区每帮助建造一套新住房，将获得1.5万美元的奖励，高于此前联邦政府设定的5年内建造100万套住房的目标。

　　新目标旨在帮助英联邦从2024年7月起实现120万套新房的更新目标。

　　这是过去18个月里推出的一系列优惠政策安东尼·阿尔巴内塞的一部分，旨在帮助州和地方政府迅速将“位置良好”的新住房供应上线，以解决澳大利亚长期存在的住房短缺问题。

　　具有讽刺意味的是，如此多的资金被拨给了州和地方政府，用于提供住房，特别是因为正是这些级别的政府被指责让我们陷入了今天的住房困境。

　　批评人士中最主要的是托尼?理查兹(Tony Richards)，他是澳大利亚储备银行(Reserve Bank of Australia)前经济研究和经济分析主管。

　　在2023年5月发表的一篇题为《如何解决澳大利亚的住房危机》的研究论文中，理查兹直言不讳。

　　“在过去20年里，澳大利亚住房存量的增长大幅放缓，考虑到需求，这是一个令人惊讶的结果。”

　　托尼·理查兹，澳大利亚储备银行前经济研究和经济分析主管。

　　他写道:“澳大利亚住房存量的增长在过去20年里大幅放缓，考虑到需求，这是一个令人惊讶的结果。”

　　“责任完全在于地方议会和州政府。”

　　托尼·理查兹表示，他们的行为意味着澳大利亚已经“失去”了数量惊人的房屋——确切地说是1333187套。

　　

　　请解释……

　　

　　为了得出这些发现，托尼·理查兹研究了1961年至2021年间澳大利亚住宅数量的增长率，并将其与人口增长进行了比较。

　　1981年至2001年间，随着澳大利亚人开始形成小家庭的长期趋势，每年新建住房的数量增长快于人口增长——根据理查兹博士的数据，平均约为17.4%。

　　但在2001年左右，情况发生了变化。

　　托尼·理查兹说:“如果到2001年的20年里人口增长和住房存量之间的关系在到2021年的20年里保持下去，澳大利亚将比2021年人口普查中报告的1085万套住房多出130万套左右。”

　　“在这20年里，全国的住房存量每年将增加约22万套，而不是实际发生的每年增长15.3万套。”

　　从表面上看，这似乎相当令人费解。

　　正如理查兹博士所指出的，2001年至2021年间，住房需求强劲，“金融自由化和较低的利率显著提高了家庭借贷能力”。

　　“税收政策通常被认为有利于住房所有权，”他说，“州政府和联邦政府继续为首次购房者提供援助。”

　　“相反，我们看到的是房价相对于家庭收入的大幅上涨。”

　　“我们很难不得出这样的结论:过去20年房价的上涨肯定与住房供应的缺乏灵活性有关。”

　　是什么阻碍了这种“供给”?

　　理查兹博士指出，一个普通的开发商要在悉尼中环郊区建立一个多层中等密度的开发项目，需要经历漫长的规划、分区和审批过程。

　　“结果是，住宅建设和城市现代化的重要任务已经变得严重依赖个人和公司，他们的主要技能是引导开发审批程序，影响地方和州政府官员，试图放松对可建项目的限制。”

　　“如果我们关心住房负担能力，并拥有一个更好地满足其人口住房需求的城市……我们需要一个便于房屋建筑商互动的规划和审批系统，而不是一个复杂、昂贵且容易腐败的系统。”

　　的反弹

　　毫不奇怪，关于地方议会成为邻避主义者的人质，阻碍中等密度发展的言论，在澳大利亚地方政府协会(Australian local Government Association)那里就像铅气球一样落空了。

　　总统琳达·斯科特(Linda Scott)表示，全国537个地方议会有义务为现有和未来的居民制定计划。

　　她对《金融评论》表示:“我们必须……投资于建设充满活力的社区所需的物质和社会基础设施，而不仅仅是住房。”

　　许多专家也对托尼?理查兹的断言提出了质疑，经济评论员大卫?卢埃林-史密斯(David llewelllin - smith)将其描述为“书呆子垃圾”。

　　尽管如此，毫无疑问，托尼·理查兹提出了一个严肃的问题，那就是州政府和地方政府是否愿意和有能力采取真正的措施来大幅改善澳大利亚的住房供应，特别是在内城和中郊区“位置良好”的中等密度住房——这正是联邦政府现在迫切需要建造的那种住房。

　　他的研究也提出了一个诱人的问题:如果过去20年被议会和州政府阻止的130万套住房计划真的得以实施，我们现在是否会陷入一场疯狂的竞赛，试图在5年内建造120万套住房，以解决长期住房短缺问题?